Usufrutto, cos’è e quando è vantaggioso?

Tutto sull’Usufrutto: cos’è e quando conviene utilizzarlo, capire come funziona questa forma di proprietà e sfruttarla a proprio vantaggio.

Se sei alla ricerca di una soluzione che ti permetta di godere dei vantaggi del possesso di beni senza effettuarne l’acquisto diretto, l’usufrutto può rivelarsi la scelta giusta per te. Ma cos’è esattamente l’usufrutto e in quali situazioni può risultare vantaggioso? In questo articolo analizzeremo dettagliatamente questa figura giuridica, cercheremo di capire come funziona e quali aspetti bisogna tenere in considerazione prima di prendere una decisione. Scopriamo insieme tutto ciò che c’è da sapere sull’usufrutto.

In generale, l’usufrutto è un diritto stabilito dall’articolo 981 c.c. che conferisce a un individuo la facoltà di usufruire di un immobile di proprietà altrui, purché se ne mantenga la destinazione economica. Questo diritto riguarda nello specifico gli immobili destinati a residenza. L’usufruttuario può appropriarsi e usare l’appartamento di proprietà di un’altra persona, anche per necessità personali, con l’unica restrizione di non poter modificare l’uso previsto per l’immobile.

Come si costituisce, durata ed estinzione dell’usufrutto

Il diritto di usufrutto su un’abitazione può essere stabilito in vari modi, ad esempio per via legale, volontaria o attraverso l’usucapione. Legalmente viene determinato quando i genitori esercitano la patria potestà su un bambino minorenne che detiene il diritto di usufrutto su una proprietà. Volontariamente, può essere stabilito tramite accordo contrattuale o un atto di disposizione, come un testamento. Infine, l’usufrutto può essere ottenuto tramite l’usucapione, che si verifica quando la proprietà è tenuta in possesso continuativo e senza interruzioni per un periodo di tempo stabilito dalla legge (10 o 20 anni a seconda del caso).

Nuda proprietà 

Se un proprietario decide di concedere il diritto di usufrutto su un immobile, continua ad avere la nuda proprietà sulla casa, il che significa che conserva la proprietà, ma il possesso della casa passa all’usufruttuario. Sebbene il proprietario originale mantenga il possesso dell’immobile, può decidere di venderlo. L’operazione di vendita non invalida il diritto di usufrutto. Il nuovo acquirente conserva la nuda proprietà fino alla fine del periodo di usufrutto. Una volta che il diritto di usufrutto termina, il compratore diventa l’unico proprietario dell’immobile. È abbastanza comune che gli investitori utilizzino i loro fondi per investire in immobili con l’utile beneficio di non dover includere la proprietà nelle dichiarazioni fiscali. Infatti l’usufruttuario, essendo in possesso dell’immobile, è responsabile del pagamento delle tasse relative a tale immobile. E in aggiunta, il nudo proprietario non è tenuto a riferire sul proprio “status” nella sua dichiarazione fiscale.

Durata

Il diritto all’usufrutto di un immobile permette al beneficiario di utilizzarlo e approfittarne, aderendo comunque alla sua finalità economica e alle restrizioni legali. Il titolare dell’usufrutto, tuttavia, mantiene unicamente la nuda proprietà sulla casa. L’usufrutto di un individuo non supererà la sua vita e non può essere ereditato. Se l’usufrutto è trasferito tramite un atto di disposizione inter vivos, il diritto di usufrutto termina con la morte del primo titolare. Se l’usufrutto è condiviso tra più titolari, la morte di uno di loro trasferisce il suo diritto proporzionale ai sopravvissuti, a meno che l’accordo specifico non indichi che si sta parlando di usufrutto in comune. Nel caso contrario, alla morte di un usufruttuario la sua parte andrà al nudo proprietario. Se l’usufrutto è dato a un’entità legale, la legge determina un limite massimo di durata di trent’anni.

Estinzione

L’usufrutto può terminare anche prima della scadenza fissata, in circostanze come:

• raggiungimento della data stabilita per la durata del diritto;
• decadimento, se il diritto non viene esercitato per un periodo di 20 anni;
• abusi sostanziali del diritto da parte del beneficiario dell’usufrutto;
• convergenza dell’usufrutto e della semplice proprietà nella stessa individuo;
• distruzione totale dell’oggetto soggetto all’usufrutto.

Diritti e doveri del detentore dell’usufrutto e del proprietario, e i suoi vantaggi

Il detentore dei diritti di usufrutto su una proprietà ha il privilegio di abitare in essa e di approfittare delle sue utilità, nel rispetto delle restrizioni giuridiche. Ha anche l’autorità di trasferire i suoi diritti a un terzo, previa notifica al proprietario, dare in affitto la proprietà e beneficiare del relativo canone, e persino ottenere una ipoteca sulla stessa.

Il titolare del diritto di usufrutto è obbligato a svolgere specifici compiti che includono la redazione di un inventario dei mobili e un dettaglio accurato dell’immobile, garantendo le condizioni adeguate, a meno che non sia dispensato da tali obbligazioni. È richiesto di utilizzare la casa con il giusto livello di cura, paragonabile a quello di un responsabile capofamiglia. Deve coprire le spese associate alla protezione, gestione e manutenzione regolare dell’immobile, oltre a tutte le tasse sul reddito, compresi i canoni e le rendite fondiarie. Inoltre, deve segnalare al proprietario qualsiasi rivendicazione di terze parti sulla residenza. Alla fine del periodo previsto per il diritto di usufrutto, il bene deve essere restituito. Come già accennato, il titolare del diritto di usufrutto non può alterare l’uso economico previsto della casa. Ad esempio, se una proprietà destinata all’uso abitativo gli è stata concesso in usufrutto, non può convertirla per un uso commerciale. In tali circostanze, data la violazione dell’uso economico previsto, il proprietario franco ha il diritto di richiedere l’estinzione del diritto di usufrutto, date le circostanze di abuso.

Diritto del proprietario e IMU

Il proprietario di una casa concessa in usufrutto è obbligato a coprire le spese straordinarie per la manutenzione dell’immobile, come quelle previste dal condominio o da altre istituzioni. Egli deve anche pagare le tasse che pesano sulla nuda proprietà. La Corte di Cassazione, nella sua sentenza n. 5596/2016, ha stabilito che se l’usufruttuario subisce un danno a un bene di sua proprietà, il nudo proprietario è tenuto a indennizzarlo, anche se il danno è causato dallo stesso nudo proprietario.

Il proprietario di un immobile è responsabile del pagamento dell’IMU. L’utente che usufruisce dell’immobile deve pagare l’IMU, a meno che non lo utilizzi come casa principale. In un’abitazione in usufrutto, l’IMU è a carico dell’usufruttuario, non dei proprietari dell’immobile.

Vantaggi

L’utilizzo dell’istituto dell’usufrutto presenta benefici significativi per il proprietario, rispetto ad altri metodi come la vendita o la donazione. Questo strumento è molto praticato per due principali ragioni: offre l’opportunità di monetizzare le proprie proprietà e diminuisce la base imponibile delle stesse.

Il concetto di monetizzare i propri beni è particolarmente vantaggioso per coloro che necessitano di denaro contante ma non vogliono rinunciare alla loro abitazione. Cedendo la nuda proprietà del loro bene, non solo continuano a usufruire dei suoi vantaggi, ma garantiscono anche le rendite della somma ottenuta come pagamento da chi ha comprato l’usufrutto.

Inoltre, il nudo proprietario ha anche un altro indiscutibile vantaggio: può acquistare beni immobiliari a un costo significativamente inferiore, favorendo così investimenti in costante evoluzione nel contesto attuale degli affari.

Un altro vantaggio dell’usufrutto è lo sgravio fiscale, che si evidenzia nella riduzione della base imponibile della proprietà in questione. La base imponibile rappresenta il valore dal quale si calcolano le tasse e, nel caso dell’usufrutto, è basata sul valore della nuda proprietà (che è più basso all’aumentare della giovinezza dell’usufruttuario). È interessante notare che la tassazione viene applicata al momento della cessione della nuda proprietà, e non quando l’usufrutto si estingue per consolidamento.

È evidente dal discorso sopra che un genitore che voglia, per esempio, trasferire l’appartamento in cui vive ai suoi figli, dovrebbe scegliere di trasferire solo la proprietà nuda, mantenendo l’usufrutto fino alla sua scomparsa, per ottenere un vantaggio fiscale.