Usufrutto, cos’è e come funziona la vendita di un immobile

E’ sempre più diffusa la tipologia di contratto di vendita della nuda proprietà con concessione di usufrutto: entriamo nei dettagli e vediamo come funziona. 

La possibilità di acquistare un immobile non correlata ad un’urgenza abitativa può indurre una persona a concludere un affare nonostante il vincolo dell’usufrutto: questa mossa, in realtà, può rivelarsi molto vantaggiosa. Il prezzo della proprietà è inferiore rispetto a quello di mercato e il nuovo acquirente può beneficiare anche di regimi fiscali favorevoli. In aggiunta, non è tenuto al versamento dell’IMU (a proposito, sai cosa succede se non hai versato la prima rata a giugno?).

Vediamo come funziona la vendita con usufrutto, quanto effettivamente costa, quali sono le imposte obbligatorie da pagare e quando si potrà diventare proprietari dell’immobile. Iniziamo chiarendo che quando qualcuno acquista la titolarità formale dell’immobile, ne diventa a tutti gli effetti il nuovo proprietario. Tuttavia, è impossibilitato ad utilizzarlo.

Usufrutto, come funziona e perché conviene

Il potere di utilizzo dell’immobile resta a colui che l’ha venduto, il quale si è riservato il diritto di usufruire del bene (diritto di usufrutto). La durata di questo vincolo deve essere determinata dal contratto, può avere una scadenza o può addirittura essere legata alla vita dell’usufruttuario, ossia di colui che vende l’immobile ma continua ad utilizzarlo. In quest’ultimo caso, il diritto ad usare la casa cessa con la morte dell’usufruttuario.

In occasione della stipula del contratto con questo vincolo, l’usufruttuario continua ad abitare nell’immobile pur non essendo più suo, con le stesse modalità e regole di un inquilino regolamentato dal contratto di locazione. Rispetto a chi paga l’affitto, l’usufruttuario ha dei diritti in più sull’immobile: può decidere di darlo in locazione o in comodato d’uso a terzi. Tuttavia, anche questi accordi cessano con la morte dell’usufruttuario, nonostante non sia lui personalmente a vivere nell’immobile.

Nel momento in cui cessa il diritto all’usufrutto, non è necessario stipulare nuovi contratti o firmare nuovi atti notarili. Chi aveva acquistato la proprietà ne diventa proprietario a pieno titolo con una semplice voltura catastale, senza dover spendere ulteriormente. Chiariamo, inoltre, che gli eredi dell’usufruttuario non potranno avanzare pretese in quanto l’usufrutto non si trasmette in successione.

Questa manovra immobiliare è vantaggiosa sotto diversi aspetti: chi vende potrà disporre di liquidità immediata da poter utilizzare negli ultimi anni di vita senza essere costretto a cambiare casa. Invece, chi compra l’immobile lo paga un prezzo più basso del suo valore. Più è giovane l’usufruttuario, più il prezzo dell’immobile si abbassa, in quanto è maggiore la sua prospettiva di vita e si allontana il momento in cui il nuovo proprietario potrà disporre del bene.

Anche dal punto di vista fiscale ci sono dei vantaggi: l’imposta di registro sarà calcolata in base all’età dell’usufruttuario e non sul 100% del valore catastale dell’immobile. Per fare un esempio, se cede la proprietà un sessantenne, secondo il Fisco l’usufrutto vale il 60% della proprietà, quindi chi acquista l’immobile paga l’imposta solo sul 40% restante. Al contrario, se cede la proprietà un ottantenne, l’usufrutto vale il 25%, pertanto l’acquirente pagherà l’imposta sul 75% del valore di casa.