È importante conoscere il recesso anticipato del contratto d’affitto, le varie tipologie e tutte le specifiche riconosciute dalla legge italiana
Hai mai desiderato terminare anticipatamente il tuo contratto d’affitto, ma ti sei chiesto quali sarebbero state le conseguenze finanziarie? Sappi che, se decidi di interrompere il tuo contratto d’affitto prima della data di scadenza prevista, potresti dover pagare una tassa di recesso anticipato di 67 €. Ma a chi spetta effettivamente questo addebito?
Il contratto di affitto: tipologie di recesso e motivazioni
In due specifiche situazioni, il conduttore di un immobile, siano esse per abitazione o altro scopo, ha il diritto di terminare il contratto di locazione. Questi casi sono:
- recesso libero del conduttore, qualora sia stato stabilito dal contratto,
- recesso a causa di serie motivazioni da parte del conduttore.
Nel caso del recesso libero, le parti coinvolte nel contratto di affitto possono concordare di inserire una clausola che consente all’abitante di terminare il contratto in qualsiasi momento desideri. Per esercitare il diritto di recesso libero, l’abitante deve dare al proprietario un avviso di almeno sei mesi.
Questo recesso libero è condizionato dall’esistenza di una clausola contrattuale specifica nel contratto di affitto che consente tale opzione. Se tale clausola è presente, l’abitante può lasciare la proprietà in qualsiasi momento, come desiderato, purché fornisca un preavviso di almeno sei mesi al proprietario inviando una lettera registrata o un messaggio PEC.
Per quanto riguarda il recesso per motivi seri, l’abitante può sempre decidere di rescindere il contratto se sono presenti uno o più di tali motivi. Anche per questo caso, deve essere osservato un periodo di preavviso di almeno sei mesi. Quest’ultimo avviene inviando una lettera registrata con ricevuta di ritorno o un messaggio PEC al proprietario, spiegando il motivo grave che giustifica tale decisione.
In entrambe le situazioni, è necessario comunicare la decisione di risolvere il contratto al locatore con un preavviso di sei mesi. Usualmente, la legge stabilisce che un contratto di affitto termina dopo il primo rinnovo. Ciò si verifica dopo otto anni (4 anni + 4 anni) per i contratti a canone libero, come indicato nell’articolo 2, comma 1 della Legge n. 431/98 e dopo cinque anni (3 anni + 2 anni) per contratti di affitto a canone concordato, come menzionato nell’articolo 2, comma 3 della Legge n. 431/98. Per entrambi i tipi di contratto di affitto residenziale, in caso di revoca, è obbligatorio per l’inquilino inviare una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, almeno sei mesi prima della scadenza o nei termini specificati dal contratto di locazione.
Casi gravi
Per poter giustificare una cancellazione per motivi validi, è essenziale che tali motivi siano al di fuori del controllo del conduttore. Inoltre, devono essere eventi imprevisti che si verificano dopo la creazione del contratto. In generale, un motivo diventa rilevante se gli effetti dell’evento rendono insopportabilmente difficile per il conduttore restare nella proprietà.
Naturalmente, queste ragioni non dovrebbero essere basate sull’opinione personale e unilaterale del conduttore riguardo la convenienza di continuare l’affitto. Ecco alcune situazioni in cui ci potrebbero essere motivi di peso:
- l’evento è fuori dal controllo del conduttore;
- l’evento è accaduto dopo la formazione del contratto;
- l’evento rende estremamente pesante (in termini di economia, materiali o psicologia) la continuazione della locazione.
La legge stabilisce una categoria generica per descrivere i motivi seri che potrebbero giustificare la rescissione del contratto di affitto per giusta causa, di cui fanno parte i seguenti esempi.
ESEMPI VALIDI PER L’ANNULLAMENTO DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE
- Spostamento del luogo di lavoro in una località distante che non consente pendolarismo quotidiano (es. trasferimento da Roma a Milano)
- Spostamento in un’altra città per ragioni familiari (es. malattie dei genitori)
- Perdita dell’impiego e bisogno di ridurre le spese di affitto
- Espansione della famiglia per nascita o adozione
- Problemi strutturali alla proprietà che il proprietario rifiuta di risolvere
- Problemi strutturali e ambientali condivisi che il proprietario non risolve.
Come si procede con la stesura di una comunicazione di revoca del contratto di affitto?
Se si sceglie di terminare un contratto di affitto prima del tempo previsto, è essenziale redigere una missiva di terminazione del contratto. Il primo passaggio include l’uso di una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno o una PEC (Posta Elettronica Certificata – uno strumento valido solo se entrambe le parti hanno accesso ad un indirizzo email certificato).
Inoltre, bisogna stabilire a quale indirizzo inviare la lettera terminante. Alcuni contratti, infatti, possono includere una specifica “domiciliazione”, che significa che la terminazione deve essere comunicata ad un indirizzo specifico che non è necessariamente la residenza del locatario o la sede dell’azienda. Questo può essere determinato leggendo attentamente il contratto privato. Questo particolare dettaglio è spesso ignorato, rendendo la terminazione inefficace.
Il terzo punto richiede di specificare nella lettera di terminazione i dettagli esatti del contratto da cui si sta recedendo, poiché una revoca generica potrebbe non conseguire il risultato previsto. È fondamentale firmare e datare la lettera, ma l’assenza di data non invalida la lettera, poiché il timbro postale fa fede.
La lettera di revoca non necessita di una motivazione, a meno che non si receda per un “giusto motivo”, ovvero per mancanza di adempimento da parte dell’altra parte. In questo caso, è necessario descrivere in particolare il comportamento inappropriato che ha portato a tale decisione, e il giorno o i giorni in cui si è verificato l’evento.
Doveri fiscali e civili per entrambi i contraenti del recesso anticipato: chi è tenuto a pagare
La cessazione anticipata di un contratto di affitto comporta la necessità di adempiere a certi doveri fiscali e civili per entrambi i contraenti. Dal lato civile, l’affittuario può liberare la proprietà in qualsiasi momento dopo aver notificato ufficialmente al proprietario.
Tuttavia, è responsabile del pagamento di tutti i mesi di affitto previsti nel periodo di preavviso. Riguardo al deposito cauzionale, non è obbligatorio restituirlo all’affittuario. Può essere trattenuto dal padrone di casa se ci sono dei danneggiamenti alla proprietà.
Dal punto di vista fiscale, in caso di terminazione anticipata del contratto, entrambe le parti sono obbligate a pagare un’imposta di registro di 67 euro, utilizzando il modulo F24 Elide e il codice fiscale 1503.
Il pagamento dell’imposta di registro è responsabilità del proprietario che può poi richiedere all’affittuario il rimborso della metà dell’importo pagato. Tuttavia, in caso di rescissione per giustificato motivo, l’imposta di registro è interamente a carico dell’inquilino. Insieme al pagamento dell’imposta di registro, deve essere inoltrato all’Agenzia delle Entrate il modulo RLI, in formato cartaceo o digitale, per segnalare la cessazione anticipata del contratto di affitto.