Comprare casa all’asta, come funziona e cosa devi sapere

Come funzionano le aste giudiziarie? Tra vantaggi economici e rischi per la procedura, quanto conviene acquistare una casa all’asta? Scopriamolo insieme

Comprare casa all’asta è una soluzione molto conveniente per chi vuole risparmiare una cifra notevole sul normale prezzo di un immobile.

Rispetto al valore di mercato, con l’acquisto tramite asta immobiliare è possibile ottenere uno sconto fino al 20-30% e, in certi casi, fino al 50%. Ma come funziona l’acquisto di una casa all’asta? Ecco i consigli pratici.

Comprare una casa all’asta, come funziona?

L’immobile che finisce ad un’asta giudiziaria ha subito un percorso che a volte dura molti anni, alla cui base può esserci un pignoramento da parte di una banca oppure di chiunque vanti un credito nei confronti del proprietario di un immobile.

In questo caso parte la procedura di espropriazione forzata del bene al fine di recuperare le somme dovute dai creditori.

Un altro caso vale per gli immobili di proprietà degli enti pubblici, come ad esempio i comuni che decidono di alienare dei terreni o degli edifici in disuso e per questo devono farlo attraverso un’asta pubblica.

In particolare, esistono tre motivi per cui un immobile va all’asta:

• il primo caso riguarda le abitazioni dei privati che non riescono a pagare il finanziamento alla banca presso cui hanno chiesto un mutuo ipotecario;
• il secondo motivo, negli ultimi anni il più diffuso, vede come protagoniste le aziende che subiscono un fallimento, i cui immobili di proprietà vengono prima pignorati e poi messi all’asta;
• il terzo caso riguarda appunto gli enti pubblici, che per vendere un bene immobiliare, per legge devono necessariamente farlo attraverso il tribunale territoriale di competenza.

Una volta che l’immobile entra nella procedura dell’asta giudiziaria, il tribunale di competenza pubblica attraverso il suo sito internet la descrizione del bene, la perizia di un tecnico di fiducia dello stesso tribunale, l’indirizzo dell’immobile e la data dell’asta giudiziaria, oltre alla procedura per partecipare.

Chiunque può partecipare ad un’asta giudiziaria e offrire il prezzo che ritiene giusto – fatta eccezione per il debitore esecutato -, a partire da un valore di partenza attribuito dal tribunale in base alle indicazioni del perito e che può essere maggiorato dai partecipanti con un minimo di rialzo stabilito dall’ordinanza di vendita.

Il ricavato della vendita in asta viene destinato a ripagare, totalmente o parzialmente, le banche e i creditori del debitore a cui è stato pignorato l’immobile.

Acquistare casa partecipando ad un’asta giudiziaria viene ancora considerata da molti un’azione complessa e solo per gli addetti ai lavori, ma in realtà per realizzare il sogno di comprare un immobile con un forte sconto sul prezzo non servono competenze tecniche, né tanto meno legali. Con la giusta preparazione e accortezza chiunque può partecipare a un’asta giudiziaria autonomamente.

Prima di partecipare a un’asta giudiziaria per cercare di aggiudicarsi l’immobile di proprio interesse, è fondamentale conoscere delle regole basilari e seguire alcuni consigli per non cadere in facili errori:

• leggere attentamente tutti i documenti disponibili sul sito del tribunale, in particolare la perizia in cui sono specificati gli eventuali vincoli, anomalie catastali e i relativi oneri a carico dell’acquirente
• contattare quanto prima il curatore fallimentare per fissare un appuntamento per visionare l’immobile e chiedere di risolvere eventuali dubbi
• stabilire in anticipo il tetto massimo che si è disposti a offrire, senza lasciarsi «coinvolgere dalla competizione» e considerando sia la propria disponibilità, sia l’eventuale importo di mutuo, che per maggiore sicurezza può essere richiesto ancor prima di partecipare all’asta
• avere a disposizione quanto meno il 10% del prezzo che si intende offrire per avere modo di potersi presentare all’asta giudiziaria, percentuale minima di acconto solitamente accettata dai tribunali per partecipare alla gara di vendita
• essere a conoscenza di tutti costi collegati alla vendita, nonché gli oneri da sostenere in caso di abusi o irregolarità catastali presenti sull’immobile. Ricordiamo che oltre al prezzo di aggiudicazione del bene, l’acquirente dovrà pagare le spese notarili, l’imposta di registro o Iva, e nel caso di sottoscrizione di mutuo ipotecario, tutte le voci relative all’accensione del finanziamento
• considerare i tempi stabiliti dal tribunale. Nell’ordinanza di vendita, il giudice indica entro quanto tempo dalla data di aggiudicazione dell’asta dovrà essere saldato il prezzo per diventare proprietari effettivi dell’immobile. Solitamente viene stabilito un periodo di 60 o 90 giorni. Passato tale termine senza aver provveduto a saldare la somma promessa, il tribunale considererà inadempiente l’aggiudicatario, il quale perderà la caparra versata a titolo di multa, oltre eventuali altri costi che possono essergli addebitati
• accertarsi che l’immobile non sia occupato o comunque verificare se nell’ordinanza di vendita sia prevista la liberazione del bene entro la data della firma del decreto da parte del giudice per non dover richiedere l’intervento delle forze pubbliche
• chiedere l’assistenza di un professionista con esperienza nell’acquisto di case all’asta, tra cui un commercialista, un avvocato o un mediatore creditizio se si richiede un mutuo.

Come presentare un’offerta

Nell’ordinanza del tribunale vengono indicate tutte le informazioni necessarie per partecipare nel modo corretto all’asta giudiziaria relativa all’immobile di interesse. È possibile affidarsi a professionisti, agenzie immobiliari specializzate o chiedere la consulenza di un avvocato o dello studio notarile designato dal tribunale.

L’iter per inoltrare l’offerta di acquisto ha inizio con la presentazione, a titolo di cauzione, di un’assegno circolare in busta chiusa pari al 10% del prezzo proposto che dovrà essere consegnato nel luogo indicato nell’ordinanza del tribunale, solitamente presso uno studio di avvocati o dal notaio scelto dal giudice.

La caparra deve essere presentata entro i termini stabiliti e di norma entro il giorno precedente all’asta giudiziaria. Il partecipante dovrà presentare inoltre la fotocopia del proprio documento di identità e del codice fiscale, oltre ai documenti richiesti nell’ordinanza.

La procedura per aggiudicarsi un immobile all’asta prevede due tipologie di vendita: senza incanto e con incanto.

La vendita senza incanto prevede l’aggiudicazione istantanea dell’immobile al momento della gara d’asta. In questo caso, l’aggiudicatario ha l’obbligo di versare il saldo prezzo entro i termini stabiliti dal tribunale.

Diversamente, la vendita con incanto non garantisce al vincitore della gara l’aggiudicazione definitiva. Infatti, entro 10 giorni dall’asta giudiziaria, è possibile che altri soggetti presentino nuove offerte d’acquisto, con il requisito che siano superiori di 1/5 rispetto al prezzo raggiunto nell’incanto.

Nel documento ufficiale del tribunale in cui sono evidenziate le caratteristiche da rispettare per presentare la propria offerta è indicato anche l’importo dell’eventuale ribasso nel caso in cui l’asta dovesse andare deserta.

Infatti, è importante sapere che successivamente ad ogni tentativo di vendita del bene andato a vuoto, il giudice può disporre un ribasso del prezzo della casa all’asta fino al 25% rispetto al valore precedente, e se anche nei tre successivi appuntamenti nessuno dovesse presentarsi all’asta, il prezzo iniziale potrebbe scendere fino al 50%.

Per questo motivo, comprare casa all’asta può essere molto conveniente, soprattutto per chi non ha la possibilità di acquistare un immobile al normale prezzo di mercato, a vantaggio, per esempio, di tante giovani coppie che hanno trovato nelle aste immobiliari la soluzione ideale per acquistare la propria abitazione.

Spesso, soprattutto per le abitazioni più vetuste, capita che l’immobile all’asta presenti delle anomalie o dei problemi catastali. Questi, come riportato dalla perizia tecnica allegata al bando, devono essere sanate dalla parte acquirente appena prende possesso del bene, ovvero successivamente al decreto di trasferimento.

La stessa perizia redatta dal tecnico di fiducia del tribunale riporta tutte le difformità presenti e ne stima i costi di regolarizzazione.

Sulla base di queste informazioni, è opportuno che il partecipante all’asta consideri il prezzo da offrire, che dovrà tenere conto delle spese che dovrà sostenere in futuro per rendere l’immobile conforme alla legge.

A vantaggio di chi compra, su ordine del giudice che assegnerà il bene al nuovo proprietario, l’immobile aggiudicato verrà consegnato libero da ipoteche, precedenti pignoramenti e altre trascrizioni pregiudizievoli.

Attenzione ai diritti acquisiti prima della notifica del pignoramento dell’immobile, come ad esempio l’usufrutto, in presenza del quale, anche lo stesso giudice non può ordinarne la cancellazione.

Lo stesso discorso vale anche nel caso in cui l’immobile sia occupato da un inquilino con un regolare contratto di affitto sottoscritto prima della procedura d’asta dell’immobile.

Chi si aggiudica il bene, in questa specifica situazione, dovrà attendere la naturale scadenza del contratto di locazione prima di poter prendere il possesso del bene aggiudicato in asta.