Affitti brevi, cosa cambia nel 2024

Cosa cambierà nel mondo degli affitti brevi nel 2024, le novità in arrivo e tutte le informazioni per rimanere al passo con i cambiamenti

L’industria degli affitti brevi sta diventando sempre più popolare, grazie alla sua convenienza ed economicità. Tuttavia, molte sono le incognite che incombono su questo business, soprattutto per coloro che lo conducono. Cosa cambierà nei prossimi anni? Il 2024 potrebbe diventare un anno cruciale per questo settore, con l’entrata in vigore di nuove normative e regolamenti. Ecco cosa potrebbe cambiare per gli affittuari e gli affittuari di case vacanze.

Affitti brevi: cosa devi sapere per non perdere guadagni nel 2024

Il Governo ha deciso di inasprire le condizioni fiscali per il settore degli affitti di breve durata, introdendo un incremento dell’aliquota fiscale e nuovi doveri burocratici, sebbene le misure appena adottate siano meno drastiche rispetto a quelle inizialmente previste. Vediamo di cosa stiamo parlando.

Dall’inizio di quest’anno, il tasso fisso per chi affitta una proprietà per periodi brevi aumenterà dal 21% al 26%, mantenendo l’aliquota inferiore per coloro che affittano solo una casa. Se si possiedono due o più proprietà, l’imposta del 26% si applicherà a tutti gli immobili, inclusa la prima casa. Questo significa che gli affitti di breve durata saranno soggetti a un’imposta superiore rispetto agli affitti a lungo termine, che hanno un tasso fisso del 21%, indipendentemente dal numero di proprietà coinvolte. Se il numero di case supera le cinque, non è previsto l’applicazione della cedolare secca, ma si procede con l’IRPEF marginale (quella più alta per ogni reddito), calcolata sul 95% dei canoni. Si tratta di un onere considerevole, soprattutto per coloro che hanno redditi elevati. Inoltre, è necessario pagare l’imposta di registro, pari al 2% del canone annuo.

 

Caratteristiche degli affitti brevi

Nella definizione di “affitti brevi” si trovano tutti i dettagli distintivi dell’opzione contrattuale che devono essere considerati attentamente. Questi includono:

• la destinazione dell’immobile, che deve essere utilizzato per fini abitativi e fa parte del gruppo catastale A, ad eccezione degli uffici privati o degli studi (A/10).
• La durata del contratto deve essere di 30 giorni o meno. Se la durata complessiva degli affitti nell’arco di un anno supera i 30 giorni, è necessario registrare il contratto.
• Il titolare del contratto d’affitto deve essere un individuo che affitta al massimo quattro proprietà, numero che garantisce che l’attività non sia considerata imprenditoriale. Questa condizione è stata introdotta nel 2021 dall’art. 1, co 595, L. 178 del 30/12/2020. L’individuo può operare direttamente, o attraverso agenti immobiliari o piattaforme online. Inoltre, la norma prevede esplicitamente la possibilità di includere nell’accordo d’affitto breve servizi supplementari come la pulizia dei locali e la fornitura di biancheria, i cui proventi, se non venduti separatamente, saranno soggetti alla stessa tassazione dei contratti a breve termine.

Qualche esempio pratico

Ecco degli esempi teorici per illustrare l’impatto delle recenti leggi sulla tassazione immobiliare.

Primo Scenario:

Un individuo aderisce al sistema fiscale “cedolare secca”, possiede 6 proprietà, tra cui 4 usate per affitti brevi come definito dal D.L. 50/2017 e due affittate a studenti universitari con contratti a canone concordato secondo la Legge 431/1998:
– Il primo immobile destinato all’affitto breve ha una tassazione del 21%
– Il secondo, terzo e quarto immobile per affitto breve vengono tassati al 26%
– Prima e seconda proprietà affittate a studenti sono tassate al 10%.

Secondo Scenario:

Un individuo aderisce al regime fiscale “cedolare secca”, è sia proprietario di 4 immobili sia beneficiario dell’usufrutto di 2 proprietà, 5 delle quali date in affitto breve come stabilito dal D.L. 50/2017 e una adibita ad uso abitativo con contratto di locazione ordinario:
– La prima casa di proprietà locata in regime ordinario è tassata al 21%
– C’è la caduta del regime fiscale regolato dal D.L. 50/2017, dovuta all’eccesso del numero massimo di proprietà per affitto breve (seconda, terza, quarta abitazione di proprietà più la prima e seconda in usufrutto). In questa situazione, l’attività deve essere considerata come un’impresa che necessita l’apertura di una posizione IVA e presentare una dichiarazione SCIA per l’inizio dell’attività (vedi Risposta ad Interpello Agenzia delle Entrate n. 373 del 10 settembre 2019).

Il mondo degli affitti brevi sta cambiando: le sanzioni per chi non è in regola

Il Decreto Anticipi prevede un aumento della cedolare secca al 26% per chi mette in affitto più di un appartamento o stanze. In aggiunta, sarà implementato un nuovo sistema: un codice identificativo per le proprietà immobiliari, sia per scopi turistici che per affitti a breve termine, nonché per strutture alberghiere ed extra-alberghiere. Questo verrà conseguito presentando una richiesta al Ministero del Turismo, che gestirà la banca dati nazionale.

Anche nei luoghi dove già esiste un sistema assimilabile, sarà necessario ri-codificare. Il CIN diventa un marchio di qualità: chi affitta per brevi periodi (fino a 30 giorni) o per scopi turistici un appartamento o una stanza, dovrà visualizzare il codice all’interno della proprietà e menzionarlo nelle pubblicità di promozione. Lo stesso vale per i proprietari di strutture alberghiere o extra-alberghiere.

Le abitazioni destinate per locazioni a uso turistico o di breve durata su un piano commerciale devono possedere caratteristiche sicure, inclusi i dispositivi di individuazione di gas infiammabili e monossido di carbonio, e estintori. Sarà compito dell’Agenzia delle entrate e della Guardia di finanza monitorare la corretta applicazione delle regole concernenti il Codice Identificativo Nazionale (CIN) per le locazioni temporanee e turistiche. Grazie all’ausilio di tecnologie, il principale fine è la scoperta di coloro che offrono in affitto proprietà residenziali senza la corretta richiesta del CIN.

La trasgressione di questa norma comporta sanzioni economiche:

• tra 800 e 8.000 euro, calcolate sulla base della grandezza dell’edificio
• chi ottiene il CIN ma non lo esibisce, sarà soggetto a multe tra 500 e 5.000 euro, calcolate con gli stessi parametri
• da 600 a 6.000 euro sono invece previste per il mancato rispetto dei requisiti di sicurezza, integrati con le regolamentazioni già esistenti.

Ogni soggetto, sia diretto che intermediato, che intraprenda un’attività di affitto a livello imprenditoriale, deve richiedere la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) presso lo Sportello Unico per le Attività Produttive (SUAP) del comune di riferimento. In caso di inosservanza di questa regolamentazione, è prevista una multa tra 2.000 e 10.000 euro. Queste misure si affiancano alle nuove introduzioni riguardanti la cedolare secca previste nella Legge di Bilancio 2024, formando un insieme di regole aggiornate sugli affitti temporanei e turistici.